Czym jest hipoteka i jakie są jej podstawy prawne?
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które służy zabezpieczeniu wierzytelności, zwłaszcza w przypadku kredytów hipotecznych. Polega na tym, że wierzyciel (np. bank) uzyskuje prawo do dochodzenia swoich roszczeń z nieruchomości obciążonej hipoteką, nawet jeśli zmieni ona właściciela.
Podstawy prawne dotyczące hipoteki określa ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z przepisami hipoteka może zabezpieczać zarówno wierzytelność istniejącą, jak i przyszłą. Może być ustanowiona na nieruchomościach, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz użytkowaniu wieczystym.
Rodzaje hipotek
Hipoteka umowna
Najczęściej stosowany rodzaj hipoteki, który powstaje na podstawie umowy zawartej między właścicielem nieruchomości a wierzycielem (np. bankiem). Wymaga sporządzenia aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej.
Hipoteka przymusowa
Ustanawiana na mocy decyzji sądu lub organu administracyjnego. Służy zabezpieczeniu należności wynikających z zobowiązań publicznoprawnych lub cywilnoprawnych.
Hipoteka łączna
Obciąża kilka nieruchomości jednocześnie i jest stosowana np. w przypadku kredytów obejmujących kilka nieruchomości jako zabezpieczenie jednej wierzytelności.
Ustanowienie hipoteki u notariusza – procedura krok po kroku
Ustanowienie hipoteki wymaga sporządzenia aktu notarialnego oraz dokonania wpisu w księdze wieczystej. Proces ten obejmuje następujące kroki:
- Podpisanie umowy kredytowej – w przypadku kredytu hipotecznego bank wymaga ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie spłaty długu.
- Sporządzenie oświadczenia o ustanowieniu hipoteki – właściciel nieruchomości składa przed notariuszem oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz wierzyciela.
- Sporządzenie aktu notarialnego – notariusz sporządza dokument w formie aktu notarialnego, który następnie staje się podstawą do wpisu hipoteki w księdze wieczystej.
- Złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego – notariusz lub właściciel nieruchomości składa wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej.
- Wpis do księgi wieczystej – po dokonaniu wpisu hipoteka staje się skuteczna wobec osób trzecich.
Dokumenty wymagane do ustanowienia hipoteki
Aby ustanowić hipotekę, niezbędne jest przygotowanie odpowiednich dokumentów, w tym:
- dokument tożsamości właściciela nieruchomości,
- odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
- umowa kredytowa lub inny dokument potwierdzający istnienie wierzytelności,
- dokumenty potwierdzające prawo własności do nieruchomości (np. akt notarialny nabycia),
- zaświadczenie z banku o warunkach hipoteki.
Koszt ustanowienia hipoteki w roku 2025
Koszty ustanowienia hipoteki obejmują kilka opłat:
- opłata sądowa za wpis hipoteki do księgi wieczystej – 200 zł,
- taksa notarialna – uzależniona od wartości wierzytelności, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej,
- podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – 19 zł (w przypadku hipoteki zwykłej),
- koszt odpisów aktu notarialnego – 6 zł za stronę.
Za realizację czynności notarialnych notariusz pobiera taksę notarialną, której wysokość określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tekst jednolity zgodnie z Obwieszczeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 11 października 2024 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Wartość taksy notarialnej za realizację konkretnej czynności zależna jest od specyfiki sprawy, ale zgodnie z przepisami nie może przekroczyć wartości określonej w Rozporządzeniu.
Wynagrodzenie notariusza z tytułu oświadczenia o ustanowieniu hipoteki wynosi połowę stawki podstawowej, za wyjątkiem oświadczenia o ustanowieniu hipoteki w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego albo na działalność gospodarczą – wtedy wynosi ono jedną czwartą stawki podstawowej:
- 100 zł przy wartości majątku do 3000 złotych,
- 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości majątku powyżej 3000 do 10 000 zł,
- 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości majątku powyżej 10 000 do 30 000 zł,
- 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości majątku powyżej 30 000 do 60 000 zł,
- 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości majątku powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
- 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości majątku powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
- 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł przy wartości majątku powyżej 2 000 000 zł.
Do powyższych kwot należy doliczyć 23% VAT oraz opłaty za wypisy aktu notarialnego – 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.
