Przepisanie mieszkania u notariusza

Przepisanie mieszkania u notariusza – co to oznacza?

Przepisanie mieszkania to potoczne określenie różnych czynności prawnych, które skutkują zmianą właściciela nieruchomości. Najczęściej odbywa się ono poprzez:

• darowiznę, 
• umowę dożywocia, 
• ustanowienie służebności mieszkania lub 
• przekazanie mieszkania w spadku.

Każda z tych form wymaga odpowiedniej formy prawnej oraz uwzględnienia kwestii podatkowych, opłat notarialnych i sądowych.

Wszystkie umowy dotyczące przeniesienia własności mieszkania muszą być zawarte w formie aktu notarialnego. Notariusz nie tylko dba o prawidłowość sporządzenia dokumentów, ale także zapewnia ich zgodność z obowiązującymi przepisami prawa oraz rejestruje zmiany w księdze wieczystej.

Umowa darowizny mieszkania – jak to działa?

Najczęściej spotykaną formą przepisania mieszkania jest darowizna, czyli nieodpłatne przekazanie nieruchomości przez darczyńcę na rzecz obdarowanego. Zgodnie z art. 888 Kodeksu cywilnego, darowizna to umowa, w której darczyńca zobowiązuje się do przekazania swojego majątku drugiej osobie bez ekwiwalentu finansowego.

Umowa darowizny jest często stosowana w kręgu rodzinnym – między rodzicami a dziećmi, dziadkami a wnukami lub innymi bliskimi krewnymi. Dzięki temu możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia z podatku od darowizn w ramach tzw. grupy zerowej, obejmującej najbliższych członków rodziny.

Alternatywne sposoby przepisania mieszkania

Nie zawsze darowizna jest najlepszym rozwiązaniem. Istnieją inne formy przeniesienia własności, które mogą lepiej odpowiadać indywidualnym potrzebom:

Umowa dożywocia – zabezpieczenie dla seniora

Umowa dożywocia to forma przeniesienia własności mieszkania w zamian za dożywotnie utrzymanie. Oznacza to, że nowy właściciel zobowiązuje się do zapewnienia dotychczasowemu właścicielowi mieszkania wyżywienia, opieki, a także pokrycia kosztów leczenia i innych niezbędnych świadczeń.

W przeciwieństwie do darowizny, przekazanie mieszkania na podstawie umowy dożywocia nie podlega roszczeniu o zachowek, co oznacza, że spadkobiercy nie mogą domagać się od nabywcy dodatkowych świadczeń.

Darowizna ze służebnością mieszkania

W przypadku darowizny możliwe jest jednoczesne ustanowienie służebności mieszkania na rzecz darczyńcy. Oznacza to, że osoba przekazująca nieruchomość zachowuje prawo do jej użytkowania do końca życia, mimo że formalnym właścicielem jest już obdarowany.

Należy pamiętać, że w przeciwieństwie do umowy dożywocia, darowizna ze służebnością nie chroni obdarowanego przed roszczeniami o zachowek ze strony innych spadkobierców.

Przekazanie mieszkania w spadku

Alternatywą dla darowizny jest przekazanie mieszkania w spadku, np. poprzez zapis windykacyjny w testamencie. W takim przypadku spadkobierca nabywa prawo własności mieszkania w momencie śmierci spadkodawcy, ale zobowiązany jest do ewentualnego zaspokojenia roszczeń wynikających z zachowku.

Przepisanie mieszkania na dzieci

Z uwagi na ograniczoną zdolność do czynności prawnych osób niepełnoletnich, proces ten podlega szczególnym regulacjom prawnym. Zgodnie bowiem z art. 101 §3 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, rodzice jako przedstawiciele ustawowi dziecka mogą podejmować decyzje dotyczące jego majątku, ale tylko w zakresie zwykłego zarządu. Przyjęcie darowizny nieruchomości jest uznawane za czynność przekraczającą ten zakres, co oznacza, że co do zasady wymaga uzyskania zgody sądu opiekuńczego. Obowiązek uzyskania zgody sądu rodzinnego i opiekuńczego przy przyjęciu darowizny mieszkania przez dziecko jest mechanizmem zapewniającym bezpieczeństwo majątku małoletniego. Sąd weryfikuje, czy darowizna rzeczywiście przynosi korzyść dziecku i nie wiąże się z żadnymi zagrożeniami finansowymi lub prawnymi.

Kiedy mieszkanie może być przypisane na dziecko bez zgody sądu?

Jeśli darowizna nie wiąże się z żadnymi zobowiązaniami, czyli nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, zaległościami czy innymi zobowiązaniami finansowymi, a dziecko nabywa ją w stanie wolnym od długów, wówczas notariusz może sporządzić akt darowizny bez konieczności uzyskania zgody sądu rodzinnego.

Przepisanie mieszkania na dziecko – koszt i podatki

W przypadku darowizny mieszkania na dzieci, pasierbów, wnuki lub prawnuki, a więc osoby małoletnie zaliczane do tzw. grupy „0”, w myśl przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, obowiązuje całkowite zwolnienie z podatku od spadków i darowizn.

Przepisanie mieszkania – jakie dokumenty są potrzebne?

W celu przepisania mieszkania należy przygotować dokumenty, na podstawie których notariusz sporządzi akt notarialny umowy darowizny:

• dane osobowe darczyńcy i obdarowanego:
  • imię (imiona) i nazwisko,
  • imiona rodziców,
  • seria, numer i termin ważności dokumentu tożsamości,
  • PESEL,
  • stan cywilny (panna/kawaler, zamężna/żonaty, rozwiedziony/rozwiedziona, wdowiec/wdowa), zaś jeśli Kupujący/Sprzedający pozostają w związku małżeńskim, w którym obowiązuje umowny ustrój majątkowy – wypis aktu notarialnego dokumentującego taką umowę majątkową,
  • adres zamieszkania lub adres do doręczeń,
• w przypadku, gdy umowę w imieniu którejś ze stron transakcji zawiera pełnomocnik, powinien mieć ze sobą oryginał pełnomocnictwa.

Dokumenty potrzebne przy darowiźnie mieszkania będącego odrębną nieruchomością z księgą wieczystą:

• numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej),
• podstawa nabycia mieszkania, czyli jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• wartość rynkowa mieszkania,
• zgody wierzycieli na wykreślenie hipotek jeśli zadłużenia zostały spłacone – jeśli w księdze wieczystej w dziale IV ujawnione są hipoteki lub zaświadczenie banku o wysokości zadłużenia, sposobie dokonania jednorazowej całkowitej spłaty zadłużenia oraz o terminie wydania dokumentów zezwalających na wykreślenie hipotek z księgi wieczystej – jeśli zadłużenia zostaną spłacone po zawarciu aktu notarialnego
• wypis z rejestru lokali.

Dokumenty potrzebne przy darowiźnie mieszkania będącego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu:

• zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu,
• numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej), jeśli została założona,
• podstawa nabycia, czyli jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży lub darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia w sytuacji, gdy :
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• wartość rynkowa mieszkania.

Koszty przepisania mieszkania u notariusza

Koszty związane z przepisaniem mieszkania obejmują:

• taksa notarialna – maksymalna stawka uzależniona od wartości nieruchomości,
• opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej – 200 zł,
• opłata za założenie księgi wieczystej (jeśli nie istnieje) – 100 zł,
• podatek od spadków i darowizn – zależny od stopnia pokrewieństwa między stronami (możliwość zwolnienia dla najbliższej rodziny).

Darowizna mieszkania – kwestie podatkowe

Sprawy dotyczące wysokości należnych podatków i zwolnień wynikających z darowizny mieszkania regulowane są przez przepisy Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Ustawa obciąża czynność darowizny mieszkania progresywnym podatkiem, którego wysokość zależna jest od jego wartości oraz od stopnia pokrewieństwa stron darowizny. W przypadku darowizny mieszkania na rzecz członków najbliższej rodziny podatek ten jest jest całkowicie zniesiony.

Co ważne, podobnie jak w przypadku podatku PCC, podstawą wyliczania stawki podatku od darowizny jest wartość rynkowa nieruchomości, a nie jedynie wartość deklarowana w umowie. Wartość ta podlega weryfikacji przez służby podatkowe, a w przypadku pojawienia się wątpliwości mogą wiązać się z dodatkowymi kosztami ekspertyzy rzeczoznawcy powołanego przez urząd skarbowy.

Ustawa ustanawia 3 grupy podatkowe oraz tzw. grupę „0” :

• I grupa – małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie;
• II grupa – zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych;
• III grupa – inni nabywcy.
• grupa 0 – całkowite zwolnienie z podatku, które obejmuje darowiznę na rzecz małżonka, zstępnego (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępnego (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), pasierba, rodzeństwa, ojczyma lub macochy; zwolnienie regulowane jest w Art. 4a Ustawy oposid. 

Przy darowiźnie mieszkania stawki podatku zależą od stopnia pokrewieństwa, która znajduje odzwierciedlenie w przynależności do określonej grupy podatkowej:

Kwoty wolne od podatku od darowizny w 2025 roku

Od kwoty podatku od darowizny wyliczonego zgodnie ze stawkami przedstawionymi w powyższej z tabeli obowiązują zwolnienia w wysokości zależnej od przynależności do grup podatkowych.

Kwoty czystej wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych niepodlegające opodatkowaniu dla grup podatkowych:

• 36 120 zł  – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej;
• 27 090 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej;
• 5 733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Podatek od darowizny oblicza się więc dopiero od nadwyżki podstawy opodatkowania, czyli od nadwyżki ponad wskazaną powyżej kwotę wolną. Po przekroczeniu kwoty wolnej od podatku, każdą darowiznę należy także zgłosić do właściwego urzędu skarbowego. 

Ważne! Warto mieć na uwadze, że do limitu kwoty wolnej od podatku zalicza się wszystkie otrzymane darowizny od tej samej osoby przez ostatnie 5 lat.

Przepisanie mieszkania – pytania i odpowiedzi

1. Jakie są sposoby przepisania mieszkania u notariusza?

W zależności od celu i sytuacji prawnej stron, przepisanie mieszkania może odbyć się na kilka sposobów, z których najczęściej stosowane to:

• Darowizna – przekazanie mieszkania bezpłatnie, często na rzecz członków rodziny.
• Umowa dożywocia – przeniesienie własności w zamian za zapewnienie opieki i utrzymania do końca życia darczyńcy.
• Sprzedaż – przeniesienie własności za określoną cenę, podlegające opodatkowaniu.
• Testament lub zapis windykacyjny – umożliwienie dziedziczenia nieruchomości po śmierci właściciela.

2. Czy przepisanie mieszkania wymaga formy aktu notarialnego?

Tak, każda czynność prawna związana z przeniesieniem własności nieruchomości wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Tylko dokument podpisany przez notariusza ma moc prawną i pozwala na dokonanie wpisu w księdze wieczystej.

3. Czy darowizna mieszkania podlega opodatkowaniu?

Tak, ale członkowie najbliższej rodziny (grupa 0), czyli małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie i rodzeństwo, mogą skorzystać ze zwolnienia z podatku od darowizny, jeśli zgłoszą ten fakt w urzędzie skarbowym w ciągu 6 miesięcy.

4. Czy można przepisać mieszkanie na osobę spoza rodziny?

Tak, mieszkanie może zostać przepisane na dowolną osobę, ale w przypadku darowizny lub sprzedaży osoby niespokrewnione (III grupa podatkowa) muszą uiścić podatek w wysokości do 20% wartości nieruchomości.

5. Jakie są różnice między darowizną a umową dożywocia?

• Darowizna – mieszkanie jest przekazywane bezpłatnie, ale może podlegać roszczeniom o zachowek ze strony innych spadkobierców.
• Umowa dożywocia – nabywca zobowiązuje się zapewnić darczyńcy utrzymanie i opiekę do końca życia, a przekazana nieruchomość nie wchodzi do masy spadkowej i nie podlega zachowkowi.

6. Jak długo trwa proces przepisania mieszkania?

Sam proces sporządzenia aktu notarialnego jest stosunkowo szybki i może zostać przeprowadzony nawet w ciągu jednego dnia, o ile zgromadzone są wszystkie wymagane dokumenty. Po podpisaniu aktu, notariusz składa wniosek o wpis do księgi wieczystej, co może potrwać od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od obciążenia sądu wieczystoksięgowego.

Dzięki doświadczeniu naszej kancelarii notarialnej w Warszawie na Powiślu, cały proces przepisania mieszkania przebiega sprawnie i bezpiecznie, zapewniając zgodność transakcji z obowiązującymi przepisami prawa.

7. Czy można przepisać mieszkanie na dwie osoby?

Tak, darowizna lub sprzedaż mieszkania może obejmować więcej niż jednego obdarowanego, np. małżonków, dzieci czy inne osoby. W takim przypadku w akcie notarialnym należy precyzyjnie określić udziały w nieruchomości (np. po 50% dla każdej z osób).

8. Czy można cofnąć darowiznę mieszkania?

Tak, w określonych przypadkach darczyńca może odwołać darowiznę. Może to nastąpić, gdy obdarowany wykazuje rażącą niewdzięczność wobec darczyńcy, np. dopuszcza się wobec niego przemocy, porzuca go w trudnej sytuacji życiowej lub świadomie działa na jego szkodę. Cofnięcie darowizny wymaga złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w przypadku sporu – rozstrzygnięcia przez sąd.

Przepisanie mieszkania – koszt notariusza w 2025 roku

Za realizację czynności notarialnych notariusz pobiera taksę notarialną, której wysokość określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tekst jednolity zgodnie z Obwieszczeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 11 października 2024 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Wartość taksy notarialnej za realizację konkretnej czynności zależna jest od specyfiki sprawy, ale zgodnie z przepisami nie może przekroczyć wartości określonej w Rozporządzeniu.

Przy darowiźnie mieszkania będącego własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu mieszkalnego (własnościowe mieszkanie spółdzielcze) obowiązuje połowa podstawowej stawki taksy notarialnej. W pozostałych przypadkach darowizny mieszkań obowiązują następujące stawki podstawowe:

• 100 zł przy wartości mieszkania do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.

Przykład: wysokości taksy notarialnej za sporządzenie umowy darowizny mieszkania o wartości 800 000 zł.

Za czynność notarialną dla przedmiotu o wartości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł maksymalna stawka wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.

Dla mieszkania o wartości 800 000 zł maksymalna wysokość taksy notarialnej będzie więc wynosiła:

• Nadwyżka ponad 60 000 zł: 800 000 zł – 60 000 zł = 740 000 zł
• 0,4% od nadwyżki: 740 000 zł * 0,004 = 2960 zł
• Maksymalna stawka: 1010 zł + 2960 zł = 3970 zł

Niezależnie od taksy notarialnej za realizację czynności, notariusz pobierze opłatę za wypisy. Koszt jednego wypisu to 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę.

Taksa notarialna obłożona jest 23-procentowym podatkiem VAT, wiec notariusz doliczy wartość podatku od towarów i usług do wszystkich składowych honorarium.