Sprzedaż działki budowlanej u notariusza

Sprzedaż działki budowlanej – znaczenie czynności prawnej

Sprzedaż działki budowlanej regulowana jest przez Kodeks cywilny oraz przepisy dotyczące gospodarowania nieruchomościami. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, przeniesienie własności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego.

Przy sprzedaży działki kluczowe znaczenie mają również przepisy dotyczące:

• prawa własności i użytkowania wieczystego,
• planowania i zagospodarowania przestrzennego,
• podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC),
• pierwokupu przysługującego gminie lub innym podmiotom (np. Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, jeśli działka ma charakter rolny).

Sprzedaż działki u notariusza – dlaczego jest konieczna?

Zgodnie z przepisami, każda transakcja dotycząca sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to z konieczności zabezpieczenia praw obu stron oraz zachowania przejrzystości obrotu nieruchomościami.

Zawarcie umowy u notariusza zapewnia:

• Pełne bezpieczeństwo prawne – notariusz weryfikuje, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, służebnościami lub innymi ograniczeniami.
• Poprawność formalną transakcji – akt notarialny precyzyjnie określa warunki sprzedaży, prawa i obowiązki stron.
• Obowiązek zgłoszenia transakcji do księgi wieczystej – notariusz dokonuje wpisu, co zapewnia nabywcy pełnię praw do nieruchomości.

Jakie elementy powinna zawierać umowa sprzedaży działki?

Umowa sprzedaży działki budowlanej musi zawierać wszystkie kluczowe informacje dotyczące nieruchomości oraz warunków transakcji, w tym:

• dane stron umowy (sprzedającego i kupującego),
• dokładny opis nieruchomości (adres, powierzchnia, numer działki, numer księgi wieczystej),
• kwotę transakcji i warunki płatności,
• ewentualne obciążenia nieruchomości (np. hipoteka, służebności),
• termin wydania działki,
• potwierdzenie uregulowania zobowiązań podatkowych,
• oświadczenie stron dotyczące stanu prawnego nieruchomości.

Dokumenty potrzebne przy sprzedaży działki budowlanej u notariusza

W celu sporządzenie w kancelarii notarialnej umowy sprzedaży działki budowlanej należy przygotować dokumenty, na podstawie których notariusz sporządzi akt notarialny umowy sprzedaży:

• dane osobowe stron transakcji:
  • imiona i nazwiska, imiona rodziców,
  • adres zamieszkania,
  • nr dowodu osobistego lub paszportu,
  • PESEL,
• w przypadku, gdy umowę w imieniu którejś ze stron transakcji zawiera pełnomocnik, powinien mieć ze sobą oryginał pełnomocnictwa.

Oprócz tego należy mieć ze sobą następujące dokumenty dotyczące samej działki:

1. dane osobowe stron (zbywców i nabywców) – imiona, nazwiska, numer PESEL, imiona rodziców, numer dowodu osobistego i jego ważności, adres zamieszkania,
2. numer księgi wieczystej,
3. podstawa nabycia mieszkania – wypis aktu notarialnego nabycia, lub prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku bądź akt poświadczenia dziedziczenia),
4. zaświadczenie potwierdzające rozliczenie z tytułu podatku od spadków i darowizn – w przypadku nabycia na podstawie spadkobrania, bądź nabycia w drodze darowizny lub nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości od 2007 roku – wydane przez właściwy urząd skarbowy,
5. zaświadczenie o przeznaczeniu działki gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku planu zaświadczenie o braku planu oraz o tym, iż nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla danej nieruchomości,
6. wypis z rejestru gruntów dla działki;
7. ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału działki (jeśli była wydana) oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej jeżeli działka powstała w wyniku podziału;
8. umowa przedwstępna sprzedaży, jeśli była podpisywana;
9. cena sprzedaży działki.

Sprzedaż działki budowlanej u notariusza – koszt w roku 2025

Czynność sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży wiąże się z koniecznością poniesienia następujących kosztów:

• taksa notarialna (patrz niżej),
• wpis do księgi wieczystej – 200 zł,
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – 2% wartości transakcji
• koszt wypisów w wysokości 6 zł za każdą stronę.

Za realizację czynności notarialnych notariusz pobiera taksę notarialną, której wysokość określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tekst jednolity zgodnie z Obwieszczeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 11 października 2024 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Wartość taksy notarialnej za realizację konkretnej czynności zależna jest od specyfiki sprawy, ale zgodnie z przepisami nie może przekroczyć wartości określonej w Rozporządzeniu.

W przypadku sprzedaży działki budowlanej obowiązują następujące stawki podstawowe:

• 100 zł przy wartości działki do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości działki powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości działki powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości działki powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości działki powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości działki powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł przy wartości działki powyżej 2 000 000 zł.

Taksa notarialna obłożona jest 23-procentowym podatkiem VAT, wiec notariusz doliczy wartość podatku od towarów i usług do wszystkich składowych honorarium.