Sprzedaż mieszkania to poważna transakcja, która wymaga dopełnienia określonych formalności. Aby umowa była ważna i skuteczna, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Notariusz dba o bezpieczeństwo prawne transakcji, weryfikuje stan prawny nieruchomości i sporządza dokumenty zgodne z przepisami prawa. W naszej kancelarii notarialnej w Warszawie na Powiślu zapewniamy kompleksową obsługę sprzedaży mieszkań, gwarantując sprawny i bezpieczny proces.
Umowa sprzedaży – co to jest
Sprzedaż mieszkania odbywa się na podstawie umowy sprzedaży, która przenosi własność nieruchomości na kupującego w zamian za zapłatę ceny. Podstawy prawne regulujące tę transakcję znajdują się w Kodeksie cywilnym.
Przepisy dotyczące sprzedaży nieruchomości
- Art. 535 Kodeksu cywilnego – określa, że przez umowę sprzedaży sprzedający zobowiązuje się przenieść własność rzeczy na kupującego, a kupujący zobowiązuje się zapłacić cenę.
- Art. 158 Kodeksu cywilnego – stanowi, że umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego.
Sprzedaż mieszkania u notariusza – dlaczego jest to konieczne
Umowa notarialna jest niezbędna do skutecznego przeniesienia własności oraz dokonania wpisu w księdze wieczystej. Sprzedaż mieszkania bez wizyty u notariusza jest prawnie niemożliwa. Notariusz pełni kluczową rolę w procesie transakcji, zapewniając zgodność z prawem i bezpieczeństwo obu stron.
Kluczowe korzyści zawarcia umowy u notariusza
- Prawna ważność transakcji – tylko umowa w formie aktu notarialnego skutecznie przenosi własność nieruchomości.
- Bezpieczeństwo prawne – notariusz sprawdza księgę wieczystą, weryfikuje obciążenia i ewentualne prawa osób trzecich.
- Wpis do księgi wieczystej – umowa sprzedaży stanowi podstawę do dokonania zmiany właściciela w rejestrze sądowym.
Umowa sprzedaży mieszkania – jakie elementy musi zawierać
Umowa sprzedaży mieszkania musi zawierać precyzyjne informacje dotyczące stron transakcji oraz samej nieruchomości.
Kluczowe elementy umowy sprzedaży
- Dane stron – imię, nazwisko, PESEL, adres zamieszkania sprzedającego i kupującego.
- Opis nieruchomości – adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia lokalu, przynależności.
- Cena i sposób zapłaty – określenie kwoty transakcji oraz formy jej uregulowania (przelew, gotówka, kredyt).
- Stan prawny nieruchomości – informacje o ewentualnych obciążeniach, hipotekach, służebnościach.
- Termin przekazania nieruchomości – data przekazania lokalu nowemu właścicielowi.
- Oświadczenia stron – m.in. o uregulowaniu zobowiązań wobec wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej.
Umowa przedwstępna – zabezpieczenie planowanej sprzedaży mieszkania
Umowa przedwstępna to dokument, który zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży mieszkania na określonych warunkach. Jest szczególnie przydatna, gdy kupujący potrzebuje czasu na uzyskanie kredytu hipotecznego lub sprzedający musi dopełnić formalności związanych z nieruchomością.
Choć umowa przedwstępna może mieć formę pisemną, jej zawarcie u notariusza w formie aktu notarialnego daje stronom większe bezpieczeństwo. W razie niewywiązania się z umowy przez jedną ze stron, druga może dochodzić swoich praw przed sądem i żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.
W umowie przedwstępnej należy określić m.in. strony transakcji, opis nieruchomości, cenę sprzedaży, termin zawarcia umowy końcowej oraz ewentualną zaliczkę lub zadatek. Notarialna umowa przedwstępna gwarantuje, że transakcja przebiegnie zgodnie z ustaleniami i zabezpiecza interesy obu stron.
Podstawy prawne umowy przedwstępnej regulują artykuły 389-390 Kodeksu cywilnego. Art. 389 określa, że umowa przedwstępna to zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Musi określać istotne postanowienia tej przyszłej umowy, np. w przypadku sprzedaży mieszkania – strony transakcji, cenę oraz opis nieruchomości. Art. 390 precyzuje zaś skutki niewywiązania się z umowy przedwstępnej. Jeśli umowa ma formę aktu notarialnego, strona poszkodowana może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku zwykłej formy pisemnej możliwe jest jedynie dochodzenie odszkodowania.
W przypadku nieruchomości, umowa przedwstępna sporządzona w formie aktu notarialnego może stanowić podstawę do wpisania roszczenia do księgi wieczystej, co zwiększa bezpieczeństwo transakcji.
Dokumenty potrzebne przy sprzedaży mieszkania u notariusza
W celu sporządzenie w kancelarii notarialnej umowy sprzedaży mieszkania należy przygotować dokumenty, na podstawie których notariusz sporządzi akt notarialny umowy sprzedaży:
- dane osobowe darczyńcy i obdarowanego:
- imiona i nazwiska, imiona rodziców,
- adres zamieszkania,
- stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie małżeńskiej umowy majątkowej,
- nr dowodu osobistego lub paszportu,
- PESEL,
- w przypadku, gdy umowę w imieniu którejś ze stron transakcji zawiera pełnomocnik, powinien mieć ze sobą oryginał pełnomocnictwa.
Oprócz tego, w zależności od formy własności mieszkania należy mieć ze sobą następujące dokumenty.
Dokumenty wymagane przy sprzedaży mieszkania będącego odrębną nieruchomością z księgą wieczystą
- numer księgi wieczystej,
- podstawa nabycia mieszkania, czyli przykładowo jeden z wymienionych dokumentów:
- wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświaczenia dziedziczenia,
- zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
- nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
- nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
- wartość rynkowa mieszkania,
- zaświadczenie o rewitalizacji z Urzędu Gminy o tym, że nieruchomość nie leży na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji,
- zaświadczenie z administracji/spółdzielni o wysokości zadłużenia z tytułu czynszu i innych opłat,
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
- wypis z rejestru lokali,
- umowa przedwstępna sprzedaży, jeśli była podpisywana,
- warunki i data wydania mieszkania.
Dokumenty przy sprzedaży mieszkania będącego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu:
- zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu,
- numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej), jeśli została założona,
- podstawa nabycia, czyli przykładowo jeden z wymienionych dokumentów:
- wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży lub darowizny,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświaczenia dziedziczenia,
- zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia w sytuacji, gdy :
- nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
- nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
- wartość rynkowa mieszkania,
- zaświadczenie z administracji/spółdzielni o wysokości zadłużenia z tytułu czynszu i innych opłat,
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
- wypis z rejestru lokali,
- umowa przedwstępna sprzedaży, jeśli była podpisywana,
- warunki i data wydania mieszkania.
Sprzedaż mieszkania a podatki
Sprzedaż nieruchomości wiąże się z koniecznością uregulowania podatków, zarówno przez sprzedającego, jak i kupującego.
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości
- 19% od dochodu ze sprzedaży, jeśli transakcja nastąpi przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości.
- Możliwość skorzystania ze zwolnienia, jeśli dochód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
- 2% wartości nieruchomości – obowiązek zapłaty leży po stronie kupującego, jeśli mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego.
- Brak PCC przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym (VAT zawarty w cenie zakupu).
Opłaty sądowe i notarialne
- Wpis do księgi wieczystej: 200 zł.
- Taksa notarialna uzależniona od wartości nieruchomości.
Pytania i odpowiedzi – sprzedaż mieszkania u notariusza
Czy można sprzedać mieszkanie przez pełnomocnika?
Tak, sprzedaż mieszkania może być dokonana przez pełnomocnika. Pełnomocnictwo musi być sporządzone w formie aktu notarialnego i określać warunki sprzedaży.
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania?
Podstawowe dokumenty to:
- akt własności nieruchomości,
- numer księgi wieczystej,
- zaświadczenie o braku zaległości w opłatach,
- dokumenty tożsamości stron.
Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką?
Tak, sprzedaż mieszkania z hipoteką jest możliwa. Notariusz wpisuje w umowie zobowiązanie do spłaty kredytu, a bank wydaje zaświadczenie o warunkach wykreślenia hipoteki.
Kiedy należy zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży?
Podatek w wysokości 19% dochodu należy zapłacić, jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości. Można go uniknąć, przeznaczając dochód na cele mieszkaniowe.
Czy sprzedaż mieszkania może zostać unieważniona?
Umowa notarialna jest trudna do unieważnienia, jednak może to nastąpić w przypadku oszustwa, błędu prawnego lub przymusu.
Czy notariusz zgłasza sprzedaż mieszkania do urzędów?
Tak, notariusz informuje urząd skarbowy o transakcji oraz składa wniosek o wpis do księgi wieczystej.
Przepisanie mieszkania – koszt notariusza w 2025 roku
Za realizację czynności notarialnych notariusz pobiera taksę notarialną, której wysokość określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tekst jednolity zgodnie z Obwieszczeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 11 października 2024 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Wartość taksy notarialnej za realizację konkretnej czynności zależna jest od specyfiki sprawy, ale zgodnie z przepisami nie może przekroczyć wartości określonej w Rozporządzeniu.
W przypadku sprzedaży niektórych nieruchomości, w tym mieszkań, wysokość podstawowej, maksymalnej taksy notarialnej wynosi połowę stawek bazowych. Stawki obniżone obowiązują w przypadku:
- umowy sprzedaży mieszkania własnościowego (lokalu mieszkalnego będącego własnością odrębną),
- umowy sprzedaży mieszkania spółdzielczego (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).
W pozostałych przypadkach sprzedaży mieszkań obowiązują następujące stawki podstawowe:
- 100 zł przy wartości mieszkania do 3000 złotych,
- 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
- 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
- 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
- 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
- 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
- 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.
Przykład: wysokości taksy notarialnej za sporządzenie umowy darowizny mieszkania o wartości 800 000 zł.
Za czynność notarialną dla przedmiotu o wartości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł maksymalna stawka wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
Dla mieszkania o wartości 800 000 zł maksymalna wysokość taksy notarialnej będzie więc wynosiła:
- Nadwyżka ponad 60 000 zł: 800 000 zł – 60 000 zł = 740 000 zł
- 0,4% od nadwyżki: 740 000 zł * 0,004 = 2960 zł
- Maksymalna stawka podstawowa: 1010 zł + 2960 zł = 3970 zł
- Stawka maksymalna po uwzględnieniu zniżki: 3970 zł / 2 = 1985.00 zł
Niezależnie od taksy notarialnej za realizację czynności, notariusz pobierze opłatę za wypisy. Koszt jednego wypisu to 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę.
Taksa notarialna obłożona jest 23-procentowym podatkiem VAT, wiec notariusz doliczy wartość podatku od towarów i usług do wszystkich składowych honorarium.
