Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to porozumienie między stronami, w którym zobowiązują się one do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. Jest stosowana najczęściej w transakcjach dotyczących nieruchomości, gdy finalizacja umowy zależy od spełnienia określonych warunków, np. uzyskania kredytu hipotecznego przez kupującego.
Podstawę prawną umowy przedwstępnej stanowi art. 389 Kodeksu cywilnego, który określa, że powinna ona zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin jej zawarcia.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego – dlaczego warto?
Sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego ma kilka istotnych zalet:
- Możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej – jeśli sprzedający wycofa się z transakcji, kupujący może domagać się zawarcia umowy przed sądem.
- Bezpieczeństwo prawne – notariusz dba o to, aby umowa była zgodna z obowiązującymi przepisami i nie zawierała zapisów sprzecznych z prawem.
- Ochrona finansowa – jeśli w umowie przedwstępnej zawarto zadatek, a sprzedający się wycofa, kupujący ma prawo żądać zwrotu podwójnej kwoty.
- Możliwość dokonania wpisu do księgi wieczystej – dzięki temu kupujący zyskuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości, co chroni przed sprzedażą nieruchomości innej osobie.
Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna musi określać najważniejsze warunki transakcji, w tym:
- dane stron umowy,
- dokładny opis przedmiotu transakcji (np. dane nieruchomości, numer księgi wieczystej),
- cenę sprzedaży,
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
- wysokość zadatku lub zaliczki,
- warunki odstąpienia od umowy,
- oświadczenia stron dotyczące np. stanu prawnego nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania dotyczące umowy przedwstępnej
Czy umowa przedwstępna musi mieć formę aktu notarialnego?
Nie, umowa przedwstępna może być sporządzona w formie pisemnej. Jednak tylko forma aktu notarialnego daje możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.
Czym różni się zadatek od zaliczki?
Zadatek stanowi zabezpieczenie umowy – jeśli jedna ze stron się wycofa, druga ma prawo do zatrzymania zadatku lub żądania jego zwrotu w podwójnej wysokości. Zaliczka natomiast jest zwracana w całości, jeśli umowa nie dojdzie do skutku.
Co jeśli sprzedający wycofa się z transakcji?
Jeśli umowa przedwstępna została sporządzona notarialnie, kupujący może dochodzić jej realizacji w sądzie i żądać przeniesienia własności nieruchomości.
Czy można zmienić warunki umowy przedwstępnej?
Tak, ale każda zmiana wymaga zgody obu stron i powinna być sporządzona w tej samej formie co pierwotna umowa.
Koszty sporządzenia umowy przedwstępnej u notariusza
Koszty umowy przedwstępnej obejmują:
- taksa notarialna – w przypadku umowy przedwstępnej ustalana jest indywidualnie,
- podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – jeśli umowa zawiera wpłatę zadatku, podatek wynosi 0,5% jego wartości,
- opłata sądowa pobierana wyłącznie gdy strona umowy zdecyduje się na ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (umowy końcowej) – 150 zł
- opłata za odpisy aktu notarialnego – 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.
