Sprzedaż mieszkania bez księgi wieczystej

Za każdą decyzją o sprzedaży nieruchomości kryje się indywidualna, nierzadko głęboko emocjonalna historia. Czasem jest to chęć zamiany dotychczasowego lokum na większe, by stworzyć przestrzeń dla powiększającej się rodziny, innym razem konieczność podziału majątku, a nierzadko zbycie lokalu, w którym dorastaliśmy, odziedziczonego po najbliższych. Jako prawnik, z pełną świadomością podchodzę do faktu, że przekroczenie progu kancelarii notarialnej to dla wielu z Państwa moment doniosły, któremu towarzyszy naturalny niepokój o bezpieczeństwo i poprawność niezwykle zawiłych procedur prawnych. Szczególne obawy budzi w moich klientach sytuacja, w której przedmiotem obrotu jest mieszkanie nieposiadające własnej księgi wieczystej.

Celem niniejszego, wyczerpującego opracowania jest rozwianie wszelkich wątpliwości narosłych wokół tego tematu. Pragnę zdjąć z Państwa barków ciężar niepewności, krok po kroku tłumacząc, że wspomniany wyżej brak nie stanowi przeszkody w zbyciu nieruchomości, o ile zachowamy należytą staranność. Poniższy tekst ma charakter referencyjny – stanowi kompendium wiedzy dla każdego, kto przygotowuje się do takiej transakcji.

sprzedaż mieszkania bez księgi wieczystej notariusz warszawa

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – istota zagadnienia z perspektywy prawnej

Potocznie często używamy sformułowania „własność mieszkania”, jednak na gruncie polskiego prawodawstwa musimy dokonać tu precyzyjnego rozróżnienia. Kiedy mówimy o mieszkaniu bez księgi wieczystej, w znakomitej większości przypadków mamy do czynienia ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego, szczegółowo uregulowanym w Ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Co to oznacza w praktyce? Z prawnego punktu widzenia budynek oraz grunt, na którym on stoi, stanowią własność (lub przedmiot użytkowania wieczystego) spółdzielni mieszkaniowej. Państwu natomiast przysługuje niezwykle silne, zbywalne, dziedziczne i podlegające egzekucji prawo do korzystania z konkretnego lokalu oraz rozporządzania nim.

Mogą Państwo zatem to prawo swobodnie sprzedać, darować, zapisać w testamencie, a także obciążyć hipoteką. Choć konstrukcyjnie różni się ono od odrębnej własności (gdzie właściciel lokalu jest jednocześnie współwłaścicielem gruntu pod budynkiem), w codziennym funkcjonowaniu oraz na rynku obrotu nieruchomościami różnice te są dla przeciętnego obywatela niemal niedostrzegalne. Niezmiernie ważne jest jednak zrozumienie, że to ustawa wprost dopuszcza istnienie takich praw bez obligatoryjnego zakładania dla nich księgi wieczystej. Brak tego dokumentu nie jest anomalią ani wadą prawną – jest w pełni legalnym, powszechnie akceptowanym stanem rzeczy.

Specyfika Warszawy – dlaczego tak wiele lokali nie posiada ksiąg wieczystych?

Lokalny, warszawski rynek nieruchomości jest niezwykle specyficzny, niosącym na sobie trudne brzemie historii. Jako notariusz obsługujący transakcje w warszawskim Śródmieściu i Powiślu, na co dzień mierzę się z konsekwencjami powojennych decyzji administracyjnych. Wielu klientów odwiedzających moją kancelarię na Powiślu zadaje mi pytanie: dlaczego właściwie moje mieszkanie, znajdujące się w samym sercu europejskiej stolicy, w tak prestiżowej lokalizacji, nie ma księgi wieczystej i dlaczego spółdzielnia nie może jej założyć?

Odpowiedź tkwi w zaszłościach historycznych, a ściślej w dekrecie z dnia 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy, powszechnie zwanym Dekretem Bieruta. Na jego mocy wszelkie grunty w przedwojennych granicach miasta przeszły na własność gminy m.st. Warszawy (a następnie Skarbu Państwa). Do dziś stan prawny wielu z tych gruntów pozostaje nieuregulowany. Toczą się wieloletnie postępowania administracyjne, zgłaszane są roszczenia dekretowe dawnych właścicieli lub ich spadkobierców.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 roku (sygn. akt III CZP 104/12), założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest absolutnie niemożliwe, jeśli spółdzielnia mieszkaniowa nie jest właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym posadowiono budynek. To właśnie ten brak tytułu prawnego do gruntu po stronie spółdzielni – wywołany roszczeniami dekretowymi – jest główną przyczyną, dla której tak wiele wspaniałych mieszkań na Powiślu, w Śródmieściu czy na Mokotowie nie może doczekać się własnej księgi.

Zakładanie księgi wieczystej w chwili podpisania aktu sprzedaży

Jak wspomniano w początkowej części opracowania, jeśli uwarunkowania gruntowe na to pozwalają (brak roszczeń i uregulowana własność spółdzielni), brak księgi wieczystej w momencie sprzedaży nie stanowi większego problemu dla transakcji. W takiej sytuacji nabywca, nierzadko mobilizowany wymogami swojego banku kredytującego, decyduje się na założenie księgi wieczystej dla nowo nabywanego prawa.

Odbywa się to bezboleśnie w trakcie jednej wizyty. Jako notariusz, zaraz po podpisaniu aktu sprzedaży, sporządzam i przesyłam drogą elektroniczną (za pośrednictwem dedykowanego systemu teleinformatycznego Ministerstwa Sprawiedliwości) wniosek do sądu wieczystoksięgowego o założenie księgi oraz o wpisanie w niej nowego uprawnionego, a w razie konieczności również hipoteki. Opłaty sądowe za te czynności (np. stała opłata od wniosku o założenie księgi wieczystej i wpis prawa) są pobierane przeze mnie gotówką lub w formie przelewu i odprowadzane na odpowiedni rachunek sądu rejonowego. System ten gwarantuje niespotykaną wcześniej transparentność i bezpieczeństwo obrotu.

Kredyt hipoteczny a brak księgi wieczystej. Co musisz wiedzieć jako sprzedający?

To chyba najbardziej newralgiczny punkt negocjacji między zbywcą a nabywcą. Młode osoby, kupujące swoje pierwsze mieszkanie, rzadko dysponują pełną gotówką. Najczęściej posiłkują się finansowaniem bankowym. Czy brak księgi wieczystej wyklucza nabywcę kredytowego? Nie, ale stawia przed obiema stronami określone wymagania.

Kluczowe jest tu rozróżnienie dwóch sytuacji:

Grunt o uregulowanym stanie prawnym (spółdzielnia jest właścicielem/użytkownikiem wieczystym gruntu, a mieszkanie po prostu nie miało do tej pory założonej księgi): W tym scenariuszu banki bez większych oporów udzielają kredytów. Warunkiem koniecznym jest wydanie przez spółdzielnię mieszkaniową zaświadczenia, w którym wyraźnie stwierdza się, że nie ma absolutnie żadnych przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej dla danego lokalu. Wówczas, podczas podpisywania aktu notarialnego w mojej kancelarii, jako notariusz sporządzam odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego, w którym jednoczenie wnosi się o założenie księgi oraz o wpisanie w jej dziale IV hipoteki na rzecz banku kredytującego. Taka tranaskcja jest rutynową czynnością i nie powinna budzić najmniejszych obaw po stronie zbywcy.
Grunt o nieuregulowanym stanie prawnym (roszczenia do gruntu): Jeśli grunt pod budynkiem boryka się z roszczeniami dawnych właścicieli, Sąd Wieczystoksięgowy odrzuci wniosek o założenie księgi dla lokalu. Banki komercyjne doskonale zdają sobie z tego sprawę. Ponieważ hipoteka musi zostać wpisana do księgi wieczystej, a tej założyć nie można, bank nie ma na czym zabezpieczyć swojego roszczenia. W efekcie instytucje finansowe niemal kategorycznie odmawiają kredytowania takich nabyć. Jeśli sprzedają Państwo takie mieszkanie, grono potencjalnych kupców zawęża się wyłącznie do osób dysponujących gotówką (bądź mogących zabezpieczyć kredyt na innej nieruchomości, którą już posiadają i która ma wolną od obciążeń księgę wieczystą).

Jako prawnikowi zależy mi na Państwa komforcie i jasnej komunikacji. Świadomość stanu prawnego gruntu przed wystawieniem oferty na rynek pozwala zaoszczędzić tygodnie frustracji i uniknąć sytuacji, w której potencjalny kupiec wycofuje się w ostatniej chwili z powodu negatywnej decyzji analityka bankowego.

Dokumenty potrzebne przy sprzedaży mieszkania bez księgi wieczystej

W celu sporządzenie w kancelarii notarialnej umowy sprzedaży mieszkania ze spadku należy przygotować dokumenty, na podstawie których notariusz sporządzi akt notarialny umowy sprzedaży:

dane osobowe darczyńcy i obdarowanego:
- imiona i nazwiska, imiona rodziców,
- adres zamieszkania,
- stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie małżeńskiej umowy majątkowej,
- nr dowodu osobistego lub paszportu,
- PESEL,
w przypadku, gdy umowę w imieniu którejś ze stron transakcji zawiera pełnomocnik, powinien mieć ze sobą oryginał pełnomocnictwa.

Oprócz tego, w zależności od formy własności mieszkania, należy mieć ze sobą następujące dokumenty:

Dokumenty przy sprzedaży mieszkania ze spadku będącego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu:

zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu,
numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej), jeśli została założona,
podstawa nabycia mieszkania, czyli przykładowo jeden z wymienionych dokumentów:
- wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświadczenia dziedziczenia,
wypełniony formularz zgłoszeniowy SD-Z2 wraz z urzędowym dowodem potwierdzającym jego terminowe złożenie lub zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,ytuacji, gdy :
- nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
- nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
wartość rynkowa mieszkania,
zaświadczenie z administracji/spółdzielni o wysokości zadłużenia z tytułu czynszu i innych opłat,
zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
wypis z rejestru lokali,
umowa przedwstępna sprzedaży, jeśli była podpisywana,
warunki i data wydania mieszkania.

Wysokość podatków w przypadku sprzedaży mieszkania bez księgi wieczystej

Każda transakcja sprzedaży mieszkania, bez względu na to czy posiada ono założoną księgę wieczystą, czy nie, wiąże się z koniecznością uregulowania kwestii podatkowych. Jako notariusz w Warszawie Śródmieściu często spotykam się z obawami klientów dotyczącymi dodatkowych kosztów.

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości (PIT)

Zgodnie z ustawą, jeżeli sprzedają Państwo nieruchomość lub prawo majątkowe przed upływem pięciu lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie), powstaje obowiązek odprowadzenia 19% podatku od osiągniętego dochodu. Jeśli zbywają Państwo mieszkanie odziedziczone w spadku, niezwykle korzystny przepis pozwala liczyć ten pięcioletni okres od momentu nabycia mieszkania przez spadkodawcę (osobę zmarłą), a nie przez Państwa jako spadkobierców. Co więcej, system przewiduje tzw. ulgę mieszkaniową, która pozwala całkowicie zniwelować ten podatek, o ile w ciągu trzech lat przeznaczą Państwo uzyskane środki na własne, zdefiniowane w ustawie cele mieszkaniowe (zakup innej nieruchomości, rozbudowa domu, czy w określonych przypadkach spłata zaciągniętego wcześniej kredytu hipotecznego).

Ważne: Jak liczymy 5-letni okres zwalniający z podatku od sprzedaży?

Standardowa sprzedaż: 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nsatąpiło nabycie mieszkania przez osobę sprzedającą.

Sprzedaż mieszkania ze spadku: 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca (osoba zmarła), a nie spadkobierca.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Co bardzo ważne i uspokajające dla sprzedającego – ten ciężar finansowy spoczywa w całości na kupującym, o ile mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego. Jako notariusz, występuję tutaj w roli płatnika – pobieram tę kwotę przy akcie i w rygorystycznych terminach odprowadzam ją na konto właściwego urzędu skarbowego. Dla zbywcy jest to operacja całkowicie neutralna finansowo.

Opłaty sądowe i notarialne

Wpis do księgi wieczystej: 200 zł.
Taksa notarialna uzależniona od wartości nieruchomości.